Propriétaire, je souhaite mettre fin au bail de mon locataire pour cause d’impayés de loyer. Si nous sommes à la saison froide, je dois prendre en compte les dispositions prévues par la trêve hivernale. Voici de quoi il s’agit exactement.
La « trêve hivernale » est une période durant laquelle un locataire ne peut pas être expulsé de son logement – même si le propriétaire de l’habitation a obtenu du tribunal d’instance une résiliation du bail et une décision d’expulsion.
Cette trêve officielle, prévue par l’article L 613-3 du Code de la construction et de l’habitation, a pour vocation d’empêcher que des personnes qui pourraient faire l’objet d’une expulsion ne se retrouvent « à la rue » durant les mois les plus froids.
Cette année, la trêve hivernale va du 1er novembre 2014 au 31 mars 2015 (inclus). Elle commence donc, contrairement à ce que son nom indique, à la fin de l’automne et se termine aux premiers jours du printemps.
A noter : bien que les mesures d’expulsion ne peuvent pas être appliquées durant la trêve hivernale, je peux effectuer les démarches pour obtenir un jugement d’expulsion devant le tribunal d’instance, puis commander au locataire de quitter les lieux, durant cette période. En clair, seule l’intervention des forces de l’ordre pour imposer au locataire de partir est impossible durant la trêve.
Les exceptions à la trêve hivernale
Dans certains cas précis, l’expulsion d’un locataire peut être réalisée durant la trêve hivernale :
- Un relogement dans une habitation décente est prévu pour le locataire et sa famille,
- L’endroit loué au locataire fait l’objet d’un « arrêté de péril« , c’est-à-dire qu’il se trouve dans un état tel qu’il présente un danger pour ses habitants,
- Le logement est occupé par une personne s’y étant installée sans en avoir le droit et ne possédant pas de contrat de location – en d’autres termes, le logement fait l’objet d’un squat. Dans ce cas, la levée ou non de la trêve hivernale dépend d’une décision du juge.
Comment résilier le bail en cas de loyers impayés ?
Propriétaire, je peux obtenir de la justice l’expulsion de locataires ne payant pas leurs loyers sous certaines conditions, après avoir effectué des démarches précises. L’expulsion ne pourra pas être imposée par les forces de l’ordre, hormis dans les situations particulières évoquées.
Après un premier loyer impayé par mon locataire, je dois m’adresser à son garant, s’il en a un, ou bien à son assureur dans le cas où il a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyers. Je peux également me tourner vers la Caisse d’allocations familiales (Caf), si le locataire touche une aide au logement, afin d’obtenir le versement du loyer qu’il me doit.
Si je ne peux pas obtenir de remboursement d’une de ces façons, il m’est alors possible d’envoyer un commandement de payer au locataire, réalisé avec un huissier. Seule condition pour enclencher ce processus : une clause résolutoire doit être présente dans le contrat de location (ce qui est presque toujours le cas).
En recevant ce commandement, mon locataire disposera de 2 mois pour normaliser sa situation – c’est-à-dire pour me rembourser ce qu’il me doit. Il pourra obtenir un délai supplémentaire en saisissant le tribunal d’instance de son domicile.
La saisine du tribunal d’instance
A l’issue de ce délai, si le loyer n’a toujours pas été payé, je peux enfin saisir le tribunal d’instance en référé. Celui-ci jugera si la résiliation du bail – et l’expulsion – est justifiée. Une fois que la décision d’expulsion a été rendue, je devrai envoyer un commandement de quitter le logement au locataire, via un huissier. Le locataire aura alors 2 mois pour partir.
A noter : s’il n’y a pas de clause résolutoire dans le contrat de location, je dois assigner le locataire par acte d’huissier directement devant le tribunal d’instance pour tenter d’obtenir son expulsion.
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